Zástavní hodnota nemovitosti a názor EBA
Zástavní hodnota nemovitosti (mortgage lending value, MLV) je definována podle článku 4 (1) (74) Nařízení (EU) č. 575/2013 (CRR) a rozumí se jí „hodnota nemovitosti stanovená obezřetným posouzením budoucí prodejnosti nemovitosti s ohledem na její trvalé a dlouhodobé vlastnosti, obvyklé a místní podmínky trhu, stávající využití a jiná možná vhodná využití“. MLV je třeba odlišit od tržní hodnoty (market value, MV), která se také používá pro účely nemovitého majetku a je definována v článku 4 (1) (76) CRR. Zatímco MLV představuje dlouhodobou a obezřetnou hodnotu nemovitosti, MV představuje ocenění k danému datu.
Rozdíl mezi MLV a MV lze demonstrovat na následujícím grafu.
MLV je jednotným konceptem používaným v několika oblastech CRR, konkrétně v:
- oblasti úvěrového rizika,
- rámci pro zajištění úvěrového rizika,
- režimu velkých expozic a
- nepřímo v oblasti preferenčních rizikových vah pro kryté dluhopisy.
CRR umožňuje v prvních třech oblastech použít jak MV, tak i MLV.
Pokud jde o oblast úvěrového rizika, má oceňování nemovitého majetku přímý dopad na rizikové vážení ve standardizovaném přístupu pro úvěrové riziko (STA) podle článků 124 až 126 CRR a tudíž i na kapitálové požadavky. Ta část expozice, která je plně a zcela zajištěna zástavním právem k nemovitému majetku, může využít preferenční rizikové váhy podle CRR (tj. 35 % pro expozice zajištěné zástavním právem k obytné nemovitosti a 50 % pro expozice zajištěné zástavním právem ke komerční nemovitosti), pokud kompetentní orgány nerozhodly jinak. Aby expozice byla považována za plně a zcela zajištěnou, musí splnit určité kvalitativní a kvantitativní podmínky. Mimo jiné nesmí překročit 80 % MV nebo 80 % MLV v případě obytné nemovitosti a 50 % MV nebo 60 % MLV v případě komerční nemovitosti. Tedy u expozic zajištěných zástavním právem ke komerční nemovitosti je rozdíl, zda pro ocenění byla použita MV nebo MLV.
Podobně hraje rozdíl mezi MV a MLV roli u režimu pro velké expozice. Podle článku 402 CRR lze hodnotu expozice, která podléhá limitům pro velké expozice, snížit o 50 % MV nebo o 60 % MLV, jsou-li splněny určité podmínky.
Podle článku 124 (4) CRR má EBA mandát pro vytvoření návrhu regulatorních technických standardů (RTS), které specifikují přísná kritéria pro hodnocení MLV. V této souvislosti EBA vydala dne 5. října 2015 názor na MLV adresovaný Evropské komisi. V tomto názoru se EBA konkrétně zabývá potenciálními nechtěnými důsledky, které by harmonizovaná definice MLV napříč CRR mohla mít na trh krytých dluhopisů v EU, pokud by byla použita pro oceňování kolaterálu představovaného krytými dluhopisy, aby splnily podmínky pro preferenční rizikové váhy podle článku 129 CRR (tj. v oblasti 4 zmíněné výše). EBA proto doporučuje Komisi, aby rozsah aplikace RTS k MLV byl omezen na oblasti 1 – 3. Podle názoru EBA by jakýkoliv aspekt harmonizace oceňovacích postupů na trhu krytých dluhopisů měl být uvážen nejlépe jako součást komplexnější revize rámce pro kryté dluhopisy v EU.
EBA také zdůrazňuje, že je nutné dále vyjasnit, kdy má být pro oceňování nemovitostního kolaterálu použita MV a kdy MLV. Zejména je nejasné, zda může být nemovitostní kolaterál oceňován MV poté, co budou přijaty RTS k MLV, a zda jde o volbu pro instituce nebo pro členské státy. EBA je názoru, že použití principu MLV by měly specifikovat členské státy. Viz https://www.eba.europa.eu/-/eba-seeks-legislative-clarifications-on-mortgage-lending-value
27-10-2015
© 2024